编者按：自始自终，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗先生继续亲笔编撰恒隆集团及恒隆地产2019年中报两份致股东函，洋洋洒洒万言长文，从国际格式、中美买卖、经济形势到恒隆在香港及内地的开展，介绍得通透亮堂。
2019年以来，正如陈启宗先生在文中所言，国际正在发作改动，这种改动对经济和企业开展的影响也正在闪现。无论是我国内地仍是香港，都有着巨大的困难需求战胜，但咱们仍需达观以及充满决心。
“自1992年进军内地商场以来，咱们的体现一向优异，自己预期远景会愈加夸姣。”陈启宗先生对恒隆在内地的开展如是描绘。
以下为恒隆集团2019中期陈述董事长致股东函全文，转载时有删减修订。
成绩及股息
到2019年6月30日止六个月，收入下降17%至港币45.05亿元，因无物业出售收入入账所造成的。股东应占纯利添加22%至港币37.09亿元，包含出售非中心出资物业所得收益。每股盈余相应上升至港币2.72元。
倘扣除物业重估收益及一切相关影响，股东应占根本纯利跃升59%至港币23.24亿元。每股根本盈余相应添加至港币1.71元。
董事局宣告派发中期股息每股港币1角9仙，并将于2019年9月26日派发予于2019年9月13日名列股东名册的股东。
事务回忆
六个月前，自己撰述：“咱们对内地商场审慎达观，但一向看好香港经济及物业商场的远景”。时至今日，纵使对内地商场依然坚持达观，但自己用“看好”一词描绘香港却是大错特错。
本地企业无疑将会受损，首战之地的是访港旅客数目会马上放缓。不久，酒店、餐厅和零售业均会感到痛苦。倘动乱继续，金融服务业也将遭到影响。例如，对咱们经济至关重要的大型初次揭露招股及其他募资活动会否存在变数？事务会否转往别处？
楼市亦会遭到冲击，成交量将跌落，终究楼价也或许跌落。尽管商业及工业楼宇的买卖在香港一向有限，但任何潜在买家现在都会三思而后行。
咱们的经济会否遭到长时刻危害？这将取决于此乱局以何种办法完毕。最坏的状况会是目击国际商业社会对香港失掉决心。但是，倘能够正确地应对形势，应该能够防止这种状况。
在2013至2016年熊市期间，尽管其时香港零售租借市道不算畅旺，咱们的租金仍录得每年近7%的添加。因为基数如此高，曩昔数年的租金收入已安稳在挨近3%的年添加率。在社会发作动乱前，咱们估量本年度的成绩会有相若体现，而且实践上已超出预期。但监于最近发作的动乱，咱们不再以为本年下半年能够坚持与首六个月相同的添加水平。全年甚或会低于大势一个百分点，长时刻影响又将取决于何时及怎么完毕。
因着以上所述，很难幻想香港全体经济会不受冲击。问题仅仅，损伤有多深，复苏有多慢。
咱们的另一个首要商场--我国内地亦遭到冲击，这次是由美国掀起的中美买卖战。但是，其对咱们事务的影响并非负面。现实上是细微有利，正如自己六个月前所撰述。为坚持国内生产总值添加，中心添加公共出资和影响国内消费，后者对咱们十分有利，请容自己阐明。
大约十年前，自己开端质疑，为何我国容许这么多时髦奢华品从海外购买，我国税收因而削减。中心必定有办法将许多此类消费转回国内；但是，长时刻以来，却一向挑选坚持较高的进口关税，且当国民在海外购物回国后亦不曾对其徵税。直至今日，政府好像并未有所举动，不过最近方针呈现了严峻转向。
依据一项具影响力的研讨显现，在我国国民购买的一切高端时髦产品中，仅有略逾越四分之一是在国内买卖。这个数字在未来六年有望添加至约50%。此外，估量同期的总出售量会翻倍。这简直是四倍的添加！但是，一位尖端欧洲时装品牌的高层告知咱们，这组数字有些保存。这对咱们来说是极大的喜讯，咱们最近的收入添加和尖端时装品牌的近期经历均可引用这一点。
将咱们的购物商场曩昔六个月的成绩体现与去年同期进行比较，上海的恒隆广场的零售额及租金收入都坚持两位数添加。现已完结财物优化方案的上海的港汇恒隆广场北座完结相若的添加。当主楼南座下一年开业时，咱们估量将会录得平等添加。
咱们的另一座五星级购物商场--无锡的恒隆广场，零售额及租金收入别离添加25%和26%。跟着若干高端品牌的进驻，大连的恒隆广场的零售额及租金收入别离跃升27%和30%。往后的几个月会有更多品牌进驻。济南的恒隆广场（估量不久将相同晋级至五星级）的零售额及租金收入别离添加11%和12%。咱们的次高端物业──沈阳的皇城恒隆广场成绩也十分超卓，零售额及租金收入别离添加29%和23%，连咱们两个体现稍逊的购物商场亦完结个位数的低添加。
这组成绩数据证明了我国国内消费体现杰出，特别是奢华品消费方面。这与相关陈述以及在我国营运的首要时装品牌的成绩体现相符。现在为止，添加气势好像十分微弱，且接连添加的气势或许会继续一段时刻。
在咱们的事务商场不断扩大的一起，亦不行忽视令人颇忧心的地缘经济环境。现实上，国际或正进入一个新阶段，与咱们数十年来所惯常看到的天壤之别。
纵观国际其他区域，欧盟呈现了部分甚或全面割裂的警号。英国脱欧是否仅仅割裂的开端？欧盟许多成员国的经济状况堪虞，例如希腊、意大利和西班牙。与此一起，中东形势日薄西山。
现在，中美买卖争端已成焦点。自己并不以为美国总统特朗普现在想要达到协议，他将继续出虚招，直至竞选连任有需求时，协议才会达到。其意图是抹黑我国，令国际远离我国，孤立我国；终究意图乃遏止我国的兴起，自己置疑从久远看美国是否能获得胜利。
一个更或许的成果是国际将分红两个阵营，咱们都要在美国和我国之间作出挑选。许多作业都或许有两套体系，自苏联崩溃后成为常态的全球化会呈现后退。以手提电话为例：咱们曩昔有全球活动通讯体系（GSM）与分码多重进接体系（CDMA）两套体系，后来全国际根本采用了一套适用于一切当地的体系。这种状况会否有一天反转？近期美国提出将安卓（Android）操作体系逐步撤出我国。这迫使我国推出鸿蒙（Harmony）操作体系，这或许是事态将怎么演化的前兆。
每个人都应该清楚，买卖战不过是序幕，其实质是一场以科技为中心的全面竞赛。我国首要关怀前者，而美国则欲二者兼得。能够必定的是，美国在军事装备上抢先我国数十年，但是华府不会答应任何国家有机遇应战其霸主方位（无论是实践或潜在的应战）。放眼国际，我国是仅有能够应战美国的国家，所以美国一定要将其打败，或至少对其进行遏止。美国是无法承受和平共存的。这个国际榜首大国已堕入哈佛大学教授格雷厄姆·艾利森（Graham Allison）所称的修昔底德圈套（Thucydides Trap）。
华为和5G的案例特别发人深思，相同具有深远含义的是美国在5G上失利的原因。按理说至少存在以下几个要素，一切这些要素既是美国或西方准则的长处，亦是缺点，稍后自己将再次论述这一观念。
2G由诺基亚与爱立信主导，两者皆来自北欧，如有必要，美国能够对这些国家施加适当大的影响力。3G与4G由美国公司主导，催生出许多对美国经济至关重要的大型高科技公司，如谷歌、苹果、脸书和亚马逊，仅举数例。正如诺基亚与爱立信在某程度上被美国后起公司替代相同，5G会否将孕育其本身的大型科技公司，然后或许削弱现有领导公司的竞赛力，乃至将他们筛选？
那么为何5G没有在美国最早呈现？因为意识到打破独占是件功德，因而像贝尔实验室（BellLabs）这样具有强壮研讨才能的大型企业，数十年前就被有序地分拆了。这样做是为了鼓舞竞赛。然后，因为信任全球化是件功德，所以贝尔实验室的一些部分被出售予外国企业。
“国家龙头企业”的消失大大削弱了那些从前强壮的美国企业进行研讨与立异的才能。之后，自在商场发挥效果。主导4G的公司会有动机延迟5G的呈现，以剥削商场。经过延伸4G的主导方位，他们将赚取尽或许多的收入。任何具有操控4G的特权方位并在自在商场环境下营运的公司都有或许会这样做。
终究，几年前简直没有美国人料到相似5G这样的高科技效果能产自我国。他们轻视了我国人及其准则。他们或许以为，即便并非是美国最早推出5G，也一定是美国能施以强壮影响力的欧洲或其他盟友。
假使这个剖析有一点点现实，则不难理解为何美国现在如此烦躁不安。更糟的是，我国并非透过西方形式干事，我国具有一套交融东方和西方元素的体系。
无论怎么，我国人是经过集中精力与资源制作出5G，就像这个国家几千年来所做的那样。有时，我国能够发明奇观。
美国倡议多元化，可奇怪的是，她却要求每个国家按山姆大叔的办法行事。莫非咱们不能相互尊重，和平共存吗？企图将每个人都塑造成跟自己相同的形象不是愚昧无知，就是狂妄自大。苏联倒台后，美国学者法兰西斯·福山（Francis Fukuyama）于1992年写下了《前史的完结与终究一人》一书。其观念即便并非满盘皆错，也至少是有所误导。作者早已平缓其观念，但“前史完结归纳症”已深深植根于西方心思。
在自己多年来与福山博士的几回往来中，自己发现他是一个公平可敬的人。当面临无可辩驳的依据时，自己看到他会改动态度，这是一个沉着诚笃的人的体现。但是，等候一个集体如整个国家或民族具有相同的体现是不切实践的。大多数人乃至都不会去考虑，更遑论要不偏不倚地去考虑。许多时分，人类会受心情所控，且大多数时分，一般人都懒于考虑。重复咱们读过或听到的内容比自己剖析要简略得多。这就是人道的缺点，咱们都简略遭到影响。
已然我国人现已获得若干经济上的成功，自己诚心期望他们不要堕入自己的“前史完结归纳症”形式，也就是东方优胜感，这相同是愚笨的。相互尊重是行进的仅有办法，当然更抱负的是，咱们应当虚心肠向别人学习。
自己的长时刻读者都知道，自己一向主张中美之间坚持杰出联系。这对国际和平不行或缺，一起也是能够完结的。美国在18世纪后期兴起成为一个大国，但与英国不同，英国容许自己的前殖民地兴起，美国则缺少这种才智面临其时的我国兴起。
无论是旧日的美国仍是今日的我国，国家的兴起都无可防止，且无法阻挠。不同之处在于，考虑到土地面积、人口和自然资源，其时的英国理应知道，他朝有日美国会替代其国际榜首大国的方位。而美国逾越英国，发作于美国立国110多年后的1890年左右。
今日，我国和美国的土地面积大致相同。以肯定及人均值衡量，北美的自然资源远较我国丰厚。因为我国的人口是美国的四倍多，前者的国内生产总值肯定值的规划将逾越后者。但是，美国有一个多世纪的抢先优势，而且美国的准则则更具弹性，也更简略自我调整。
无论怎么，令人痛心的是美国现在决议做过错的事。考虑到已知的一切要素，自己信任，终究美国和我国都会站稳脚跟。遭受严峻冲击的会是那些被逼作出取舍的较小国家。现在这些国家享有两个巨大商场，但很快他们或许得二择其一。
终究，自己抱有期望，中美联系不会过度失控。一些作业能够发作，而且不是互不相容的。首要，国际各地都会呈现一些问题，需求两个最大经济体积极协作处理。这些问题包含地缘政治纷争以及跨国问题，从洗钱到人口贩卖、从应对气候变化到遏止环境恶化、从防治盛行疾病到和谐金融商场等。当美国和我国就某些作业达到共一起，将更利于国际其他区域参加其间。
遏止方针可发作两种天壤之别的成果，假设方针成功，弱势方会被压下去；不然，弱势方或许会反过来变得更强，自己信任后者会成为现状。举例说，一旦中止向我国出售技能，我国将不得不自行开发。现在的我国现已具有满足的实力（如研讨才能和财政资源），能够自行完结大部分作业。多年前，美国太空总署拒绝了我国的协作提议，所以现在我国航天组织所做的任何作业都不受美国的影响。美国人本应在机遇来暂时，与我国人协作。假设美国最初答允协作，今日便已在参加我国的斗极卫星导航体系。
华府早晚会觉悟，意识到与我国协作乃契合其最佳利益这一现实。尽管像美国现在所推广的全面竞赛会损伤我国，但美国也不会独善其身。现实上，美国终究或许会因而遭到平等损伤。今日的我国已对最坏状况做好预备，但美国却没有。实践上，具有民主准则或许会令美国呈现更多的社会动乱。
当这种状况发作时，华府或许不得不反转方针。这样的反转不会是榜首次，也不会是终究一次，因为美国是务实的国家。但是，可悲的是，在这过程中，美国会为本身和别人制作不必要的费事。据称英国前首相邱吉尔曾说，美国往往会做正确的作业，但只在竭尽一切其他挑选之后。他说得对，今日咱们全都是美国不智的冒险行径的受害者。
在美国进行实验的一起，国际也不会中止工作。人们依然需求购买食物和衣物；某些人依然巴望购买优质货品。作为大陆经济体，美国和我国的若干工业将昌盛开展。因而，对咱们的零售空间的需求将会继续。咱们不期望看到买卖胶葛或其他争端，但即便如此，咱们的购物商场事务在长时刻内仍会有杰出体现。
咱们的内地办公楼也将体现抱负，很多的经济活动可使咱们的空间得到充分利用。在咱们具有办公楼的每个城市包含上海，咱们所建的都是这些城市史无前例的首个真实的甲级办公楼。我国人长于学习；只需问问咱们的奢华品牌租户的高层便可得知。现在，我国人是全国际最具慧眼的购物集体之一，咱们的办公楼租户亦是如此。以往他们别无挑选，只能进驻不合格的楼宇。但跟着咱们的到来，咱们切当地提高了他们对优质办公楼的监赏力，有才能担负优质空间的租户不会期望再回到残次空间。
谈回香港，数个月前咱们曾测验出售若干老练的非中心出资物业。咱们成功售出一幢工商业大楼，价格也不俗。尽管现在的社会动乱或许意味着咱们不得不稍作等候，惟一旦有其他机遇，咱们会出售更多。
咱们已售出一个坐落蓝塘道的奢华大宅，估量买卖会在下个月完结。尽管咱们并不着急，但只需价格适宜，咱们会测验出售更多。
展望
在自己致咱们首要隶属公司恒隆地产股东的信件中，自己花了一些时刻，从两个视点阐释咱们的战略：咱们所在的商场（分为五个关键），以及咱们所拟定的营商形式（分为10个关键）。
在这里用一句话重申该战略，就是：在我国经济昌盛的城市，开展和持有以高端或次高端购物商场为中心的国际级商业归纳项目，并加以办理以作长时刻租借，而该等购物商场须为其细分商场中的龙头。
在此，自己将用一两句话总结各个关键，自己主张本文的读者也参看恒隆地产网站的另一封致股东函。
商场要素清楚明了：我国的零售商场规划巨大，且其远景相对确认。国内消费较国内生产总值添加为快。高端及次高端细分商场的开展特别敏捷，商场竞赛少，咱们的利基商场预期会继续添加至少30至40年。
在营商形式方面，咱们的购物商场不太或许被科技或其他营商形式替代。咱们的硬财物既是长时刻持有，没有过期这回事，又可灵敏运用。咱们是本钱密布，而不是劳作密布、科技密布或规管密布；咱们不依靠任何价格或许大幅动摇的单一产品。
在财政方面，咱们享有牢靠且添加安稳的优质经常性收入。因为不难估量开支，盈余才能在某程度上比较简略猜测。咱们的事务亦可带来相对较高的出资报答。较少人发觉的是本钱能够有可观增值的或许性。
一旦咱们的商场领导方位得以安定，这方位便极具防御性。办理此类事务并不过度杂乱，亦不靠个人，而是仰赖一个以企业文化支撑生态体系内的团队。终究，咱们的营商形式理念简略，但履行起来却十分困难。
上述的终究一点，即履行困难，保证咱们战略所带来的财政优势，免受负面影响。尽管前期的本钱密布度和完结整个资金流的缓慢度成为进军商场的首要妨碍，但关于那些已进军商场的人而言，履行困难是达至成功的一大妨碍。
要获得成功，办理层有必要遵循高端商业（特别是零售）地工业的五个基因，即最佳的方位、足够的土地面积、政府拟定的合理开展纲要、妥善的规划和优秀的施工。时刻跨度必定较长且需求耐性。有必要做好等候的预备，好久地按兵不动，乘机而行。对质量的坚持是必要的，且须跟着时刻的推移获得经历和常识。尽管犯错在所难免，但须竭尽所能防止严峻失误。一切这些守则构成达至成功至关重要的思想办法，这的确很难履行。
对自己而言，咱们的营商形式特别适宜宗族控股公司，特别是上市公司，因为资金需求巨大。一般只需殷实的宗族，方有如此长的时刻跨度。亦因而，这种形式的特色对控股宗族极具吸引力。
从上述阐明不难得出结论：此营商形式特别适宜持久的财富发明。一般来说，优质的房地产归于适当不错的财物类别，一般用作本钱保值和增值。住所和办公楼的业权一般会被中期或长时刻持有。但是，咱们和其别人的经历显现，零售物业可发作更高或极高的报答。
不足之处是，其办理密布程度颇高。但就恒隆而言，数十年来已树立一支具有杰出往绩的团队。自1960年本公司建立以来，咱们的高档办理层一向坚持安稳。如前所述，咱们的事务并不依靠办理层中的某位佼佼者。因为营运形式并不难学，任何具有杰出归纳办理经历的人士都可运营本公司。仅有需求留意的是，这个人有必要具有上文提及的内涵思想形式，例如有必要能够耐性等候。
总而言之，自己以为咱们的战略是开发一个较为共同的商机。假设我国在1979年没有推广改革开放，或没有履行得很好，咱们便没有这个机遇。咱们的机遇也有点命运，咱们在适宜的时刻（1992年）进军上海的高端商业地产商场，并决议专心于高端零售物业这个最佳细分商场。
这开端的成功促进咱们（于2005年）开端出资二线城市，当本地开展商仍处于以出售住所项目为主的初级阶段时，咱们已首先开展大型高端购物商场和尖端优质办公楼，用作长时刻租借。从事商业项目开展的榜首批我国企业亦纷繁效法，但按店肆或办公楼单位逐个出售。该等项意图质量必定敏捷恶化，更遑论制作之初的差劣施工。这让咱们有时刻堆集自己的专门常识，首先在上海，随后在其他昌盛的大都市占有优胜方位。当其他相等的竞赛对手呈现时，咱们已在若干城市扎稳根基，成功树立了一个如今闻名遐迩的品牌，这样咱们就防止了直接竞赛。
这是命运仍是技巧？或许两者兼而有之。固然，假设咱们更正确一点，应该能够做得更好。无论怎么，咱们仍是大部分同行仰慕的目标。
咱们的股权架构亦保证公司由宗族掌控，而公司则持有营运上市公司恒隆地产50%至60%的股权。这种组织为控股宗族供给了杠杆效果。到现在为止，他们的持股量在曩昔约30年一向坚持安稳。
此外，当商场气氛如曩昔数年一般低迷时，宗族可购入更多本公司的股份，而咱们亦可回购恒隆地产的股份。撇除财政方面的考虑，此类举动可对股价发作一种安稳效果。
前史证明，咱们一向贱价买入恒隆地产的股份。本着杰出管治和坚持透明度的准则，一切股东均及时知悉此类活动。假设乐意，任何人均可跟从购买。在这个行档，只需本公司的体现抱负，那些具有真实久远眼光的人总是会获利。
自1992年进军内地商场以来，咱们的体现一向优异，自己预期远景会愈加夸姣。
根据一切上述原因，自己信任恒隆对重视久远价值的出资者（包含宗族办公室）而言是一项绝佳的出资。透过购买咱们揭露买卖的股票，他们能够坐享这事务一切具吸引力的优点。自己以为自己的宗族有幸能成为其开创首要股东，因为咱们的企业管治标准高，咱们的出资者能够有决心，他们的利益与咱们的利益完全共同。现实上，曩昔的十多年，本公司在这方面已赢取房地产范畴的简直一切重要奖项。
尽管中美买卖纷争带来地缘经济的不确认性，但咱们短期远景仍适当令人鼓舞。尽管香港的租金或许会因为本地社会动乱而下行，但咱们的内地租务体现应该适当不错。上海的恒隆广场的租金应继续稳步上升，而上海的港汇恒隆广场的财物优化方案一旦完结，将很快进入快速添加阶段。
咱们在上海以外的物业将坚持现在的上升气势，原因如下：榜首，奢华品零售职业开展气势微弱。第二，咱们多个商场的租户组合正在进一步向高端商场开展，有许多国际尖端时装品牌新参加。咱们与这些品牌最近已签定或不久会签定近60份租借合约，其间约70%与上海以外的购物商场签定。第三，开业数年后，营运开支应安稳下来，使更多收入转化为赢利添加。终究，咱们将在未来12个月为咱们的物业组合增建很多空间。
下个月，昆明的恒隆广场行将开业，而其摩天办公楼的开业将会在数周后呈现。待一切奢华品牌均已进驻，正式开幕典礼将于下一年第二季度举办。
相同在本年9月，咱们将迎来咱们在内地的首家酒店──坐落沈阳的市府恒隆广场的五星级沈阳康莱德酒店，这应该有助咱们办公楼和购物商场的事务。
咱们于各地的办公楼事务都应令人满意，沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场榜首座办公楼的租出率应会进一步上升。无锡的恒隆广场的第二座办公楼将于下月开业，要全部租出需时，但终究会完结。在此之前，估量租金不会大幅上升。
从2022年上半年开端，咱们在上海以外的榜首座住所大楼──武汉的恒隆广场──估量将会开售。无锡的恒隆广场的首两座住所大楼将于随后的一年之内开售，再往后的就是沈阳的市府恒隆广场和昆明的恒隆广场的住所大楼。
在杭州方面，咱们一向尽力发动建造工程，但政府法规往往较为杂乱。咱们本计划于4月破土动工，现在期望能够于9月成事。咱们会尽心竭力在2024年之前为购物商场及一或两座办公楼开幕。整个商业归纳项目按方案是于2025年之前完结，项目包含一座购物商场、五座办公楼和一家酒店。
总而言之，自己预期远景可期。仅有令人绝望的是香港，因为其社会问题，香港不会如咱们期望般快速添加。咱们会竭尽所能，以内地预期租金的增幅补偿距离。
董事长
陈启宗
香港，2019年7月30日
