用基金的方式做商业地产正在成为一种趋势，这也令不少房地产基金成为商业地产范畴微弱的闯入者。
9月26日，国内最大的地产基金办理人之一光大安石在合肥迎来其最新的购物中心项目——合肥绿洲大融城。
据悉，这是光大安石初次进入合肥商场打造的商业项目，总建筑面积7.2万平方米，停车位1500个。
至此，光大安石已在全国完结10城17座大融城的布局，总办理财物面积达180万平方米。
作为光大安石旗下重要的的商业自主品牌，大融城在短短几年间取得敏捷的开展，光大安石商业运营办理中心总经理林宝泰以为，“这得益于光大安石的基金方式以及立异运营，而所谓基金方式便是‘募、投、管、退’事务逻辑下的一体化才能。”
光大安石是A股上市公司光大嘉宝与香港上市公司光大控股旗下最具规划的工业出资基金办理人与地产出资渠道，从2007年亚雷出资（光大安石前身）成立起，已专心于不动产出资和财物办理逾10年。
数据指出，到2019年6月末，光大安石累计办理规划超越1100亿人民币，已成功退出超越600亿出资、逾100个项目。
值得一提的是，此次在合肥的绿洲大融城便是一个轻财物项目。此前，光大安石也曾在南昌与绿洲协作大融城项目。
林宝泰表明，“相似的轻财物项目也有，但不多，大融城首要仍是以重财物为主，所以等项目运营安稳，未来不扫除会对这些轻财物项目进行收买。”
17座大融城
据观念地产新媒体了解，现在大融城布局的城市首要坐落全国一二线，包含上海、北京、重庆、西安、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥。其间，在光大安石商业的起点城市重庆就共有6座。
2010年头，联想控股旗下的融科智地与光大安石在重庆组成合资公司融科光控，收买坐落重庆江北观音桥的一个部分烂尾项目“现代广场”。
随后，经过从头定位、规划、改造，项目于当年从头开业，定位中端商场，总建筑面积13万平方米。数据指出，经过光大安石的运营，2013年-2016年期间，重庆观音桥大融城的出租率从开始的75%，逐步提高至97%。
林宝泰介绍，在业态品牌立异层面，重庆观音桥大融城坚持每年品牌的调整份额都达到了30%以上，快速调整、习惯并引领商场。2018年，该项目客流位列win data 全国客流规划指数排名第三。
而在本钱层面，这也是大融城首个REITs方式运营项目。2016年，重庆观音桥大融城项目发行25亿类REITs产品，其间优先A档13亿元，发行利率为3.8%；优先B档3亿元，发行利率4.3%；次级为9亿元。
“至今停止，这也是国内同类型产品中最低的发行利率。”林宝泰弥补道。
发现价值被轻视的存量财物并出资，收买后进行从头定位、改造和运营办理，在财物价值提高后，以财物证券化的方式完结退出，给出资者发明稳健的报答，这是光大安石的商业途径。
而重庆项目的成功，无疑打开了大融城品牌的仿制之路。
在项目选择上，光大安石则会集聚集七大区域，包含长三角兴旺城市群、华北兴旺城市群、珠三角兴旺城市群、西南经济快速增长城市群、中部经济快速增长城市群、中西部经济活泼城市群、环渤海经济活泼城市群。
对商业地产而言，除了选址外，内部团队支撑和长远规划相同重要。林宝泰泄漏，光大安石倡议自动办理，经过自有商管团队的商业办理和运营才能来提高购物中心的人流量和租金收益，然后提高物业价值，“为此，咱们乃至还有自己的项目规划团队。”
除了收买这样的重财物方式外，光大安石也在和比方绿洲这样的开发商进行协作，输出办理和品牌，加速大融城的布局速度。
资管未来式
事实上，现在的17个大融城和180万方的财物办理体量，已足以和国内许多传统地产商混为一谈。
而与传统开发商不同的是，光大安石是用基金的方式做商业地产，也便是经过本钱力气触达商业地产的方方面面。
比方，开发商做商业地产，传统仍是经过拿地、建造，再从开业后的租金报答掩盖投入本钱，再核算报答率和报答周期。
但在基金方式中，现金流、项目估值和本钱化率才是更为要害的目标。此外，基金做商业地产会以退出和出资人的视点来剖析现在的投入和规划，完结募、投、管、退四个阶段。
2018年底，光大安石获准发行全国首单地产基金储架式商业REITs、全国首单以购物中心为底层财物储架式REITs，储架规划100亿元。其间，本年5月首期发行成功的产品静安大融城财物支撑专项方案，底层财物便是静安大融城项目，发行规划达43亿元。
据了解，静安大融城纯商业面积达19万平方米，2018年6月开业，定坐落区域归纳型购物中心，是光大安石现在体量最大的旗舰项目。正是从介入项目起，光大安石就以全体退出的未来视角进行规划和组织，因而短短不到一年项目就可以完结财物证券化。
值得一提的是，基金方式也逐步成为越来越多商业地产商的扩张方式，包含大悦城、华润等专业的商业地产商近年也在经过建立基金的方式扩张，并完结退出。
不过，光大安石的优势在于它已构成“募、投、管、退”事务逻辑下的一体化才能，而传统商业地产商则需要与基金公司协作交融。
跟着国内商业地产范畴开展逐步过量，光大安石基金方式，在项目扩张和差异化运营上的优势将日益显着。
